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賃貸と持ち家、どっちがお得?生涯コストとキャッシュフローを徹底比較!

なかなか決着のつかない「賃貸 VS 持ち家」論争。今回は賃貸と持ち家のメリット・デメリットを整理するとともに、生涯コストやキャッシュフローを比較してみました。

目次

賃貸と持ち家のメリット・デメリットを比較

賃貸に住み続けるか、マイホームを購入するかは人生の一大決断です。まずは、両者のメリットとデメリットを客観的に比較してみましょう。

賃貸のメリット・デメリット

賃貸の最大のメリットは、住み替えが気軽にできることです。転勤や転職、子どもの進学や独立と、その時々の家族のライフスタイルに合わせて、住む場所や広さ、間取りを選べます。万が一ご近所トラブルに巻き込まれたり、再開発などによって住環境が悪くなったりしても、引っ越すことで解決できます。

また、賃貸物件は自分の所有物ではないので、建物や設備の修理・メンテナンスは大家さんや管理会社が行います。例えばエアコンや給湯器が故障しても、住人の過失でない限り修理費用や取替費用を負担する必要はありません。もちろん、固定資産税を払う必要もありません。

住宅ローンという多額の債務を背負う必要がないことも大きなメリットです。住居に関する月々の支出という意味では、家賃を払うか住宅ローンを返すかの違いでしかありませんが、数千万円もの借金の返済義務があるという事実は心理的に大きなプレッシャーとなります。自動車ローンや教育ローンなど、ほかに借り入れが必要になったときに審査で不利になる可能性もあります。

一方、賃貸には以下のようなデメリットがあります。

気軽に住み替えができることは賃貸のメリットですが、賃貸にはファミリー向けの物件が少なく、希望に合った物件を借りられるとは限りません。また、賃貸物件は壁や床に釘で家具を固定したり、リフォームで間取りを変えたりできないため、不便に感じることもあるかもしれません。

そして、持ち家なら住宅ローンを完済すればそれ以降の月々の住居費負担は大幅に軽くなりますが、賃貸は住み続けている限りずっと家賃を払い続けなくてはなりません。年金収入のみになると、新たに賃貸契約を結ぶことが難しくなるため、現役のうちに「終の棲家」をどうするか対応しておく必要もあります。

メリット
  • 気軽に住み替えができる
  • 建物や設備の修繕費用を負担する必要がない
  • 固定資産税を払う必要がない
  • 住宅ローンを組む必要がない
デメリット
  • ファミリー向けの物件は選択肢が少ない
  • リフォームができない
  • 家賃を払い続ける必要がある
  • 更新料がかかる
  • 年金収入のみになると、借りることが難しくなる

持ち家のメリット・デメリット

持ち家の最大のメリットは、購入した物件が資産になる点です。資産を持っていると、将来的にお金が必要になったときにそれを担保に融資を受けやすくなるといった利点があります。

代表的なものが、リバースモーゲージと呼ばれるシニア層向けの融資制度です。自宅を担保に融資枠を設定し、お金が必要になったタイミングで都度、あるいは年金形式で毎月借り入れを行います。生きている間に借入金の返済は必要なく、亡くなった後に自宅を売却して、そのお金を一括返済に充てます。さらに、老人ホームに入居する場合は、不要になった自宅を売ったり、貸したりすることで入居のための費用を賄うこともできます。このように老後の生活資金を得るために、持ち家を活用できるのです。

また、家を購入する際には住宅ローンを組む場合がほとんどですが、住宅ローン控除によって入居から10年間(13年間)は所得税と住民税の一部が減税されます(住宅ローン控除については、別途コラムで詳しく解説します)。また、住宅ローンの返済期間は20年、30年と長期に及びますが、完済してしまえば月々の住居費の負担が大幅に軽減されます。

なお、住宅ローンを組むときには団体信用保険(通称「団信」)に加入します。これによって契約者が死亡・高度障害状態になったときには、残債を団信に肩代わりしてもらえますので、一家の大黒柱に万が一のことがあっても、残された家族は安心して家に住み続けることができます。

そして、家族のライフスタイルが変わったとき、持ち家は賃貸物件のように気軽に引っ越すことはできませんが、リフォームや建て替えで対応することができます。

しかし、もしもやむを得ない事情で売却が必要になった場合にリスクとなるのが資産価値の下落です。購入時よりも資産価値が下がっていると、売却したお金で住宅ローンの残債を完済できないかもしれません。

また、賃貸とは異なり、自分の所有物となることで必要になるお金もあります。固定資産税建物や設備の修繕費などがそうです。経年劣化による修繕費であれば事前に準備しておけますが、地震や台風などの予期できない自然災害で大きな被害を被った場合、原状回復のための自己負担額も高額になります。そのようなリスクを回避するために火災保険や地震保険に加入するのですが、支払われる保険金にも上限があるため、ある程度の出費は覚悟しなくてはなりません。

メリット
  • 資産になる
  • 自宅を担保に融資を受けやすくなる
  • 住宅ローン控除が受けられる
  • 住宅ローン完済後は住宅費用の負担が軽くなる
  • 住宅ローンを契約するには、団体信用保険への加入が条件になっていることが多いため、安心できる
  • リフォームや建て替えができる
デメリット
  • 気軽に住み替えができない
  • 資産価値が下がるリスクがある
  • 建物や設備の修繕は自費で行う必要がある
  • 予期せぬ自然災害で自宅が大きな被害を受けると、自己負担額が重くなるリスクがある
  • 住宅ローンを組む必要がある
  • 固定資産税を払う必要がある

<コラム>住宅ローン控除とは

住宅ローン控除(正式名称「住宅借入金等特別控除」)とは、年末の住宅ローン残高の1%を10年間所得税から控除する制度です。所得税から控除しきれなかった金額については、一部住民税からも控除されます。住宅に入居した年によって控除限度額や控除期間が異なり、現行は下記のようになっています。

▼2014年3月末までに入居した場合

控除期間:10年間

控除率:年末の住宅ローン残高の1%

最大控除額:20万円(認定住宅*の場合30万円)

住民税からの控除上限額:9.75万円


▼2014年4月~2019年9月末までに入居した場合

控除期間:10年間

控除率:年末の住宅ローン残高の1%

最大控除額:40万円(認定住宅*の場合50万円)

住民税からの控除上限額:13.65万円

さらに、消費税率引き上げにともない、2019年10月から2020年12月末の間に入居した場合は、控除期間が10年から13年に延長される時限措置が取られています。

▼2019年10月~2020年12月末までに入居した場合

控除期間:13年

控除率:年末の住宅ローン残高の1%

最大控除額:1~10年目は40万円/年(認定住宅*の場合50万円)。11~13年目は以下のうち少ないほうの金額

 1. 年末の住宅ローン残高の1%
 2. 建物の取得価格(上限4,000万円)×2%÷3

住民税からの控除上限額:13.65万円

住宅ローン控除を受けるには、年収が3,000万円未満であること、自ら住むための家であること、床面積が50㎡以上であることなど、いくつかの要件があります。詳しくは下記記事で解説していますので、ぜひご覧ください。

  • 認定住宅…認定長期優良住宅および認定低炭素住宅を指します。長期優良住宅は、耐震性・劣化対策・メンテナンスや維持の容易性・必要な住居面積が確保されているかなどの必要条件を満たしている住宅のことを言います。また、低酸素住宅とは国が定める省エネ基準の1割を超える性能の住宅で、節水式の便器を使う・屋上や壁の緑化などで基準を満たすことができます。
  • 出典:国土交通省|長期優良住宅のページ
  • 出典:建築省エネ機構|低炭素建築物認定制度

賃貸と持ち家の生涯コストを比較

次に、賃貸と持ち家の生涯コストを比較してみましょう。共通の条件は以下のとおりとします。

  • 30歳で入居、80歳まで50年間住むと仮定
  • 家族構成は両親+子ども1人(入居時点で0歳)

賃貸の場合

賃貸のメリットは住み替えができることです。

そこで、この例では子どもの成長に合わせて、就学前までの6年間は家賃12万円程度の1LDKや2DKに住み、小学校から大学卒業までの16年間は子ども部屋が必要なので、家賃15万円で+1部屋ある広い物件に住み替え。子どもの独立後は2人暮らしに戻るため、家賃13万円程度の部屋に再び住み替える、と仮定しました。

家賃以外にかかるコストは入居時諸費用や更新料のみになりますので、計算はとてもシンプルです。

マンションを借りる場合の条件

  • 家賃(管理費・共益費込):1~6年目 12万円、7~22年目 15万円、23~50年目 13万円
  • 入居時諸費用:家賃4ヶ月分(敷金・保証金、礼金、仲介手数料、引っ越し費用)
  • 更新料(2年に一度):家賃1ヶ月分

シミュレーションの結果、賃貸のコストは50年間で約8,600万円となりました。

マンションを借りた場合の生涯コスト
入居時諸費用 160万円
家賃 8,112万円
更新料 298万円
合計 8,570万円

ただし、これは「子ども1人」、「80歳まで住む」と仮定しての金額ですので、子どもが増えたり、長生きをしたりすればその分コストも増えることになります。その代わり、修繕費などのコストを考慮する必要がほとんどないことはメリットと言えます。

持ち家の場合

持ち家の場合、住宅ローンの返済額に加え、リフォーム費用や固定資産税などのさまざまなコストがかかるため、計算がやや複雑になります。

物件は新築のマンションを購入すると仮定して、価格を5,000万円とします。そのうち1,000万円を自己資金で用意し、残りの4,000万円を返済期間35年の固定金利で借り入れます。金利は非常に低い水準で推移していますので、35年という長期間にわたるローンでも1.6%程度で借り入れが可能です。すると、毎月の返済額は元利均等返済で12万4,441円となります。住宅購入時や住宅ローン契約時にかかる印紙税や登記費用、手数料などの諸費用の総額は住宅価格の5%程度で計算します。

マンションの場合は、共用部の管理費や、将来的に必要になる建物の修繕費を住民が出し合う修繕積立金を支払わなくてはなりません。また、お部屋の設備・内装のリフォーム費用として15年目に200万円、30年目に500万円を見積もっておく必要があるでしょう。

さらに、固定資産税の支払いも必要です。固定資産税は不動産(土地・建物)にかかる税金で、お住まいのエリアや建物の構造などによって大きく金額が変わりますが、ここでは年12万円で概算します。

その一方で、費用から差し引かれるのが住宅ローン控除です。住宅ローンを組むと入居から10年間は住宅ローン控除を適用することができますので、その分を費用から差し引きます。

マンションを購入する場合の条件

  • 住宅価格(新築):5,000万円
  • 住宅ローン条件:借入金額4,000万円、返済期間35年、金利(固定)1.6%、毎月返済額(元利均等返済)12万4,441円、ボーナス返済なし
  • 購入時諸費用:住宅価格×5%
  • 管理費・修繕積立金:月2万円
  • リフォーム費用:15年目に200万円(キッチン、洗面台、給湯器、壁紙)、30年目に500万円(15年目と同じ箇所+トイレ、バスルーム、フローリング)
  • 固定資産税:年12万円
  • 住宅ローン控除:「住宅ローン残高×1%」×10年間で計算

シミュレーションの結果、持ち家のコストは50年間で約8,600万円となり、賃貸とほぼ変わらないという結果になりました。

マンションを購入した場合の生涯コスト
購入時頭金 1,000万円
購入時諸費用 250万円
住宅ローン返済総額 約5,230万円
管理費・修繕積立金 1,200万円
リフォーム費用 700万円
固定資産税 600万円
住宅ローン控除 ▲約350万円
合計 8,630万円

ただし、持ち家の生涯コストは住宅価格や住宅ローン金利によって大きく左右されるため、単純に「どちらかが絶対にお得」とはいい切れません。

賃貸と持ち家のキャッシュフローを比較

生涯コストを単純に比較することが難しい賃貸と持ち家。それでは、毎年のキャッシュフロー(現金の流れ)を比較するとどうなるのでしょうか?生涯コストと同じ条件でシミュレーションしてみました。

賃貸の場合

賃貸のキャッシュフローは毎年大きな変化がありません。住み替えがある年と契約更新の年に支出が増える程度なので、賃貸のほうが資金計画を立てやすいと言えるでしょう。

マンションを借りた場合のキャッシュフロー
マンションを借りた場合のキャッシュフロー

持ち家の場合

持ち家のキャッシュフローは、住宅購入時とリフォーム時に支出が突出して増えるため、その際に必要な資金を計画的に準備する必要があります。その代わり、住宅ローン完済後は住宅にかかる支出を大幅に抑えることができますので、老後の生活を考えると安心感があります。また、冒頭で説明したとおり、持ち家は自分の「資産」になるため、借入時の担保にしたり、売却したり、人に貸したりとさまざまな方法で活用することができます。

マンションを購入した場合のキャッシュフロー
マンションを購入した場合のキャッシュフロー

まとめ

賃貸と持ち家の特徴をひと言で表すと、賃貸の場合は「気軽に住み替えができ、修繕コストがかからない」、持ち家の場合は「資産として活用でき、老後の生活に安心感が増す」と言えます。生涯コストでどちらがお得か比較することは難しいのですが、それぞれの特徴を踏まえ、家族のライフスタイルに合ったほうを慎重に選ぶ必要があります。

住宅購入に向けた資金計画についてはこちらの記事でも詳しく説明していますので、併せてご覧ください。

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