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【住宅資金計画】自己資金の準備方法や返済プランの立て方を解説!

結婚や妊娠・出産、子どもの就学などのタイミングで、住宅の購入を検討されている方も多いのではないでしょうか。「人生最大の買い物」とも言われるマイホームを手に入れるためには、どのくらいのお金が必要なのでしょうか。購入時に必要な自己資金の目安や準備方法、返済プランの立て方について解説します。

目次

理想の暮らしを叶えてくれるのはどんな家?

マイホームには「一戸建てかマンションか」と「新築か中古か」によって、大きく4つの選択肢(新築一戸建て、中古一戸建て、新築マンション、中古マンション)があります。以下にそれぞれのメリット・デメリットを挙げますので、お家選びの際の比較・検討材料としてお役立てください。

一戸建てかマンションか

一戸建ての魅力はなんといっても自由度です。広々とした庭がほしい、カーライフを満喫したい、ペットを飼いたい、ピアノを弾きたいといった家族の希望を叶えやすいのが一戸建てです。建物の独立性が高いため、プライバシーを大切にしたい方にも向いています。

一方のマンションは利便性の高さが魅力です。一戸建てでは難しい駅近物件も多く、建物の管理や共用部の清掃にかかる手間も省けます。オートロックや防犯カメラなどの警備システムも完備されており、セキュリティ面でも安心です。また高層階であれば、眺望も期待できます。

メリット デメリット
一戸建て
  • 敷地内を自由に使える(庭、駐車場など)
  • 建て替え、リフォームが自由にできる
  • 建物の独立性が高く、プライバシーを守りやすい
  • マンションに比べ、延べ床面積が広い
  • ペットが飼える
  • 管理費・修繕費積立金、駐車・駐輪料金が不要
  • 太陽光パネル等のエコシステムの設置が可能
  • 都市部では駅から離れている物件が多い
  • 敷地内の防犯対策や清掃、修繕は自身の責任で行う
  • 2階建てが中心なので、高齢になると階段の上り下りがつらい
  • リフォーム費用(屋根のふき替え、外壁塗装、バリアフリー工事、水回り設備の交換等)がかかる
マンション
  • 駅から近い物件も豊富で、利便性が期待できる
  • 建物の設備管理や修繕、共用部分の清掃は管理会社の責任で行う
  • オートロックや防犯カメラが完備されている物件も多く、セキュリーティ面で安心
  • 通常はワンフロアなので移動や掃除の負担が少ない
  • エレベーターが設置されていることが多いので、階段の上り下りが不要
  • 高層階であれば眺望が良く、非日常が味わえる
  • 通常は駐車場代が別途必要
  • 大がかりなリフォームができない
  • 上下左右に隣接した住民と生活音によるトラブルが発生しやすい
  • 一戸建てに比べ、延べ床面積が狭い
  • 飼えるペットに制限がある場合が多い
  • 管理費・修繕積立金がかかる

新築か中古か

新築物件は中古物件に比べ購入価格は割高ですが、建物の構造や内部の設備が最新の機能を備えていたり、税制上の優遇措置も多いことが魅力です。

中古物件は購入価格以外に修繕費用やリノベーション費用がかかる場合があります。どのエリアにも一定数の売物件があるので、希望の立地で見つけやすいでしょう。

メリット デメリット
新築
  • 建物の構造(耐震、免震、制震性能)や内部の設備(キッチン・風呂・トイレなどの水回り、スマートグリッドなどの電気設備)が最新機能を備えている
  • 購入時から当面の間は修繕コストがかからない
  • 駅前再開発や建て替えにより、好立地物件が増えている
  • 中古物件に比べ、税制上のメリットが大きい(固定資産税、登録免許税、不動産取得税、住宅ローン控除)
  • 販売経費がかかる分、価格が割高になる
  • 物件が未完成の場合、図面やモデルルームで購入を決めなければならない
  • 物件の立地が限定的なので、居住地の選択肢が少ない
中古
  • 販売経費がかからない分、価格が割安
  • 実際の物件を確認したうえで、購入の判断ができる
  • 複数の実在する物件の中から希望の立地を選べる
  • 入居時~将来にわたり修繕費にかかるコストがかさむ
  • 新築物件に比べ、税制上のメリットが小さい(固定資産税、登録免許税、不動産取得税、住宅ローン控除)
  • 購入時に仲介手数料がかかる

家族で希望のライフスタイルを話し合おう

このように一戸建て/マンション、新築物件/中古物件にはそれぞれメリット・デメリットがあり、一概にどちらが良いとは言えません。そのため、後悔しないマイホーム選びのためには、まず「どのような生活を送りたいのか」について家族の希望を聞き出し、次に「何を優先するか」についてよく話し合うことが大切です。そのうえで「何を選択すれば家族の希望を叶えられそうか」という視点で物件を検討するとよいでしょう。

マイホームを購入するときの検討事項(例) ・家族構成(子どもの数、親との同居) ・周辺環境(学校、公園、商業施設、住宅地、街中) ・ライフスタイル(通勤時間、ペット、趣味) ・セカンドライフの過ごし方 ……など

マイホーム購入に必要なお金はいくら?

理想のマイホームはイメージできましたか?ここからは、マイホーム購入のためにどのくらいのお金が必要なのか解説します。

住宅価格の目安

住宅価格は、その形態によって大きく変わります。

国土交通省の調査*によると、住宅(土地・建物)の平均購入価格は、一戸建ての場合、新築物件が約3,900万円~4,000万円なのに対し、中古物件は約2,800万円。マンションの場合、新築物件が約4,600万円なのに対し、中古物件は約2,800万円となっています。

平均金額が高い順に並べると、新築マンション → 新築一戸建て → 中古一戸建て → 中古マンションとなり、一戸建てよりもマンションのほうが新築・中古の金額差が大きいことが分かります。

住宅価格の平均
住宅価格の平均

頭金はどのくらい必要?

住宅購入には数千万円以上の大きなお金が必要となるため、購入資金を金融機関から借り入れるのが一般的です(住宅ローン)。

自己資金(頭金)ゼロでも住宅ローンを組むことはできますが、自己資金比率によって返済総額が大きく変わります。自己資金については、概ね住宅価格の10~20%を目安に準備することをおすすめします。仮に住宅価格3,000万円でシミュレーションした場合の返済総額は以下の通りとなります。

条件 ・住宅価格3,000万円 ・返済期間35年 ・金利2.5%(全期間固定) ・元利均等返済

頭金比率による返済総額の違い
頭金比率 頭金 毎月の返済額 返済総額 頭金+返済総額
0% 0円 約10.7万円 約4,500万円 約4,500万円
5% 150万円 約10.2万円 約4,300万円 約4,450万円
10% 300万円 約9.7万円 約4,100万円 約4,400万円
20% 600万円 約8.6万円 約3,600万円 約4,200万円

このケースでは、返済総額に最大900万円、頭金と合算しても300万円もの差が出ました。ここではシミュレーションのために同率の金利を適用しましたが、実際は頭金の額によって借入金利が高くなることもあることにも留意しましょう。

■みんなはどのくらいの自己資金(頭金)を準備してる?

リクルート住まいカンパニーの調査*によると、住宅価格の上昇を背景に住宅ローンの自己資金率(住宅の購入価格に対する頭金の比率)は年々低下し、2018年の調査では平均20%を切っています。内訳を見ても、10%未満の人が半数を占め、そのうち頭金ゼロの人が10%以上存在しています。

住宅ローンの自己資金率
住宅ローンの自己資金率

マイホーム購入にかかる諸費用

住宅取得には土地や建物の購入費用以外にも、印紙税や登記費用、火災保険料などの諸費用がかかることを忘れてはなりません。これらの諸費用は土地・建物の売買契約や住宅ローンの契約を結ぶ際に必ず支払わなくてはならないものですので、住宅ローンの頭金に加え、これらの諸費用、さらには引っ越し代、家具・家電購入代を合算した金額を自己資金として用意する必要があります。

住宅資金のイメージ
住宅資金のイメージ 住宅資金のイメージ

諸費用の目安は住宅価格に対して3~12%程度(住宅価格が3,000万円なら90~360万円程度)と言われていますが、正確な金額と支払いタイミングは購入検討段階で不動産会社や金融機関に確認しましょう。

住宅取得にかかる諸費用一覧 凡例:◯…かかる、△…かかる場合とかからない場合がある、✕…かからない

一戸建て マンション
注文住宅 (土地購入有) 建売住宅 中古一戸建て 新築マンション 中古マンション
諸費用の総額(購入価格に対する割合) 10~12% 6~8% 6~8% 3~5% 6~8%
不動産(土地・建物)購入時 印紙税(売買契約書)
仲介手数料
火災保険料
修繕積立金基金
登記費用(所有権)
不動産取得税
固定資産税清算金
住宅ローン契約時 印紙税(ローン契約書)
融資手数料
事務手数料
ローン保証料
団体信用生命保険料
登記費用(抵当権)

自己資金の準備方法を考えよう

自己資金には住宅価格の10~20%程度の頭金に加え、3~12%程度の諸費用、引っ越し代、家具・家電購入代が必要なことが分かりました。

20年から35年という長期間にわたる住宅ローンの返済期間を考えると、マイホームは若いうちに購入したいという方も多いでしょう。そのため、住宅取得のための自己資金を準備できる期間は数年程度と限られることになります。この短い期間で株式や投資信託といった金融商品を当てにするのは不確実性が高いため、元本が確保された預貯金を中心に、計画的に準備することがおすすめです。

積立定期預金

毎月一定額が普通預金口座から定期預金口座に自動で振り替えられる預金商品です。金融機関によっては1,000円単位など少額から積み立てられるため、手軽に始めやすい貯蓄方法です。家計の収支を確認して、無理のない範囲で積み立ててみましょう。一定期間を過ぎれば自由に引き出すことができるので、臨時でまとまったお金が必要になったときにも安心です。

財形住宅貯蓄

勤務先に財形貯蓄制度があれば、ぜひ利用したいのが財形住宅貯蓄です。財形貯蓄とは、給与や賞与から一定額を天引きして積み立てる制度で、一般財形貯蓄、財形住宅貯蓄、財形年金貯蓄の3種類があります。マイホーム取得を目的とする財形住宅貯蓄の場合、積立期間は5年以上で、財形年金貯蓄と合わせて残高550万円まで利子等に対する税金がかかりません。

また、財形貯蓄を続けていると、財形住宅融資制度*を利用して借り入れを行えます。融資額は貯蓄残高の10倍(最高4,000万円)、住宅取得に必要な資金の90%までで、金利は5年ごとに見直しを行う「5年間固定金利」となります。

親からの援助

定期預金や財形貯蓄は着実な方法であるがゆえに、なかなか目標額に達しない、その一方で時間はどんどん過ぎてしまう……そんなときは親に援助してもらうという方法もあります。

通常、年間110万円以上(基礎控除分)親からお金をもらった場合は、贈与税の課税対象となり、高い税金を支払わなくてはなりません。しかし、住宅取得資金として贈与された場合には、非課税枠を利用できます(直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税制度)。

非課税枠は基礎控除の110万円に加え、一般的な住宅で700万円まで、省エネルギー性能や耐震性能など一定の基準を満たす住宅の場合は1,200万円まで。すなわち、贈与された金額のうち、合計810万円~1,310万円までが非課税*となります。

この非課税制度はローン返済に使うと非課税にならないため、あくまで頭金などの自己資金として使いましょう。また、本制度は相続時精算課税制度*との併用は可能ですが、親の住んでいた自宅を相続するときの税負担が大幅に軽減される小規模宅地等の特例*との併用は不可となります。

住宅ローンの返済プランを考えよう

住宅資金を全額キャッシュで支払える方は珍しいため、ほとんどの方が住宅ローンを利用することになります。住宅ローンの返済額は固定費として家計支出のなかでも大きな金額を占め、返済期間も20~35年と長期にわたります。無理なく返済できるプランを考えましょう。

年収から無理のない返済額を決めよう

住宅ローンの年間返済額は年収の約25%以内が安心と言われています。それに従うと、年収別の年間返済額の目安は以下の通りとなります。

年収別の住宅ローン年間返済額
年収 年間返済額 毎月の返済額(ボーナス返済なしの場合)
300万円 75万円 約6.3万円
400万円 100万円 約8.3万円
500万円 125万円 約10.4万円
600万円 150万円 約12.5万円
700万円 175万円 約14.6万円
800万円 200万円 約16.7万円

住宅に関する支出には、住宅ローンの返済以外にも固定資産税や各種維持費(マンションの場合は共益費修繕積立金)があります。住宅ローンの返済額は、これらの固定費が合計どのくらいかかるのかも考慮し、家計に負担のかからない範囲で決めましょう。

年間返済額から借入可能額を計算してみよう

金利と返済期間によりますが、住宅ローンの借入可能額は年間返済額のおおむね20~30倍が目安です。金利と返済期間による倍率の違いを一覧にしたのが以下の表です。

借入可能額早見表~年間返済額の何倍まで借りられる?~
返済期間
20年 25年 30年 35年
金利 3% 約14.9倍 約17.4倍 約19.6倍 約21.5倍
2.5% 約15.6倍 約18.4倍 約20.9倍 約23.1倍
2% 約16.4倍 約19.5倍 約22.4倍 約25.0倍
1.5% 約17.2倍 約20.7倍 約24.0倍 約27.1倍
1% 約18.0倍 約22.0倍 約25.8倍 約29.4倍
0.5% 約19.0倍 約23.4倍 約27.8倍 約32.0倍
  • ※年金現価係数にて算出

実際には、金利の種類や返済方法などの諸条件によって借入可能額は変わりますが、ざっくりとした相場観を持つために利用してください。先ほどの「年収別の住宅ローン年間返済額」と併せて利用すると、以下のように活用できます。

年収600万円の場合の年間返済額 600万円 × 25% = 150万円 利2.5%、返済期間35年の場合の借入可能額 150万円 × 約23.1倍 = 約3,465万円

住宅ローンの金利と返済方法について

住宅ローンの返済総額や毎月の返済額は「金利」と「返済方法」によって大きく変わります。金利情勢やライフプラン、家計の収支の見通しを考慮して、最適なプランを選びましょう。

◆住宅ローン金利の種類

固定金利型

  • ローン申し込み時の金利が返済終了まで適用される
  • 変動金利と比較して金利が高めに設定される
  • 返済額が一定なので、収支計画が立てやすい!
固定金利型

変動金利型

  • 経済状況に応じて金利が変動する
  • 金利の見直しが年に2回(半年に1回)、返済額の見直しが5年に1回行われる
  • 固定金利と比較して金利が低めに設定される
  • 金利が上昇しなければ返済総額を抑えられる!
変動金利型

固定金利選択型

  • 返済期間開始から一定期間は固定金利で、固定金利期間終了後に固定金利か変動金利かを選択できる
  • 固定金利期間が長いほど、その期間に適用される金利は高くなる
  • 固定金利期間は収支計画を立てやすいうえ、固定金利期間終了後には金利動向を見ながら、確実な固定金利を続けるか、金利が低めの変動金利に変えるのかを選択できる。
固定金利選択型

◆住宅ローンの返済方法

元利均等返済

  • 返済額(元金+金利)が一定の返済方法。
  • 返済開始当初は利息部分の負担が大きく、返済期間が経過するとともに元金部分が増える。
  • 返済期間と金利が同じ場合、「元利均等返済」のほうが返済期間当初の返済額を抑えられる!
元利均等返済

元金均等返済

  • 返済額のうち、元金部分が一定の返済方法。利息部分は、返済時の元金の残高に対して計算される。
  • 返済当初は返済額が大きいが、返済期間が経過するとともに利息部分が減るため返済額も少なくなる。
  • 返済期間と金利が同じ場合、返済総額は「元金均等返済」のほうが少なくなる!
元金均等返済

まとめ

いかがですか?夢のマイホーム購入に向けた資金計画をシミュレーションできたでしょうか。でも、人生で必要なお金は住宅資金ばかりではありません。お子さんがいれば教育資金、長い目で見たときには老後の生活資金など、大きなお金が必要な時期はまだまだあります。

いつどのくらいのお金が必要になるか、どうやってそのお金を準備すればいいのか、毎月の家計の収支は大丈夫か。考えるべきことが多すぎて困ってしまう……。そんなときに頼りになるのがファイナンシャル・プランナー(FP)。一人ひとりのライフプランに合わせたマネープランの作成や、家計の見直し方法について相談に乗ってくれるお金の専門家です。お金に関する困りごとはお気軽に相談してみてくださいね。

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